주택임대사업자에 대하여
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작성자 관리자 작성일14-12-22 22:12 조회4,162회 댓글0건본문
안녕하세요
천강세무회계입니다.
오늘은 주택임대사업자에 대하여 간단히 알아보겠습니다 ^^
1) 등록요건
* 기준 임대주택 가구수 매입임대주택 : 공동주택 1세대, 단독주택 1호이상
* 임대사업자 등록시 공시가격 : 수도권 6억이하, 지방 3억이하 ( 주택공시가격 )
* 전용면적 : 149 제곱미터, 대지면적 298 제곱미터 이하
* 주거용 오피스텔도 임대주택 대상에 포함
* 5년이상 임대해야함 ( 임대개시일부터 )
2) 등록절차
(1) 주택임대사업자등록
* 등록장소 : 거주지( 주소지) 관할 시 군 구청 주택과
* 구비서류 : 분양계약서, 신분증, 등기부등본
* 기 한 : 취득일 ( 잔금청산일 )로부터 60일이내
* 면허세 납부
(2) 사업자등록
* 등록장소 : 물건지 소재지 관할 세무서 또는 주소지 관할 세무서
임대사업자 등록시 관할 세무서를 사업장 소재지로 하는 경우와 주소지 소재지로
하는 경우의 차이점은?
= 주소지로 등록을 할 경우 차후 다른 주택 임대시 임대물건만 추가하면 될 것이나,
물건지 소재지로 등록할 경우 차후에도 계속하여 물거니 관할세무서로 사업자 등록을 해야함.
* 구비서류 : 사업자등록 신청, 임대사업자등록증, 신분증
* 기 한 : 임대주택사업자 등록 후
(3) 취득세 감면 신청
* 등록장소 : 물건지 시 군 구청 세무과
* 구비서류 : 세액감면신청서, 임대사업자 등록증
* 기 한 : 취득일로부터 60일 이내
(4) 임대조건 신고
* 신고장소 : 물건지 시 군 구청 주택과
* 구비서류 : 임대조건신고서, 표준임대차계약서 ( 신고필증을 교부받아야함 )
* 기 한 : 임대계약체결 후 30일이내 ( 누락시 벌금부과 )
( 임대조건 미신고 또는 거짓신고시 1년이하의 징역 또는 1천만원 이하의 벌금 )
(5) 임대신고
* 신고장소 : 물건지 세무서 주택과
* 구비서류 : 임대사업자 등록증 , 표준임대차계약서
* 기 한 : 임대개시 10일전, 변경신고의 경우 변경일 10일전
3) 세제상 혜택
(1) 취득세 감면
* 60제곱미터 이하 : 면제
* 60제곱미터 ~ 85제곱미터 이하 : 25%감면
* 임대의무기간 : 5년
(2) 재산세
* 40제곱미터 이하 : 면제 ( 2가구이상 5년이상 임대 )
* 40제곱미터 ~ 60제곱미터 이하 : 50% 감면 ( 2가구이상 5년이상 임대 )
* 60제곱미터 ~ 85제곱미터 이하 : 25%감면 ( 2가구이상 5년이상 임대 )
(3) 종합부동산세
* 종합부동산세 합산배제
종합부동산세 과세기준일(6월1일) 현재 주택을 임대하고 합산배제 신고기간종료일(9월30일)
까지 임대사업자등록과 주택임대업 사업자등록을 한 경우 해당 주택은 종합부동산세
과세대상 제외
(4) 1세대 1주택 비과세 판단 및 중과세 대상에서 제외
* 임대사업자등록을 한 경우 해당 주택은 1세대1주택의 주택 수 계산시 제외되며,
1세대 3주택 중과대상 판정시 제외됨.
* 임대주택사업자가 임대주택을 포함하여 다른주택을 보유하고 있더라도 본인이 거주하는
주택을 양도시에는 양도가 9억원에 한하여 비과세 적용가능 ( 1세대1주택요건 충족시 )
단, 거주주택을 임대사업등록 개시일로부터 2년이상 거주해야하면 3년이상 보유해야함.
( 4 ) 고려할 사항
1) 국민연금과 건강보험료
* 직장가입자인 경우에는 보험료의 변동이 없지만, 지역가입자인 경우에는
재산과 소득의 증가로 보험료가 인상된다.
2) 현재 주택임대사업을 하지 않는 상기 주거용 주택을 임대시 매월 임대료를 받는 경우에는
1주택이상을 임대하여도 주택임대소득으로 과세가 되며 임대보증금에 대해서는 3주택이상인
( 기준시가 3억원이하이며 전용면적 85제곱미터 이하의 주택은 제외 )
경우 간주임대료에 대해서 주택임대소득이 과세된다.
3) 일단 임대사업자등록을 하면 5년간은 개인적인 이유등으로 취소할 수 없으며
만약 이를 위반하면 그 동안 적용되었던 세제혜택이 취소되어 다시 납부하게 된다.
이상으로 주택임대사업자에 대해서 간략하게 알아봤습니다.
이와같이 주택임대사업자에게는 많은 세제상 혜택이 존재하는데요
실제로 실무를 하다보면 주택임대사업자 등록 후 5년이내에 개인적인 사정떄문에
양도를 하시는 분들도 상당수가 존재합니다.
따라서, 이 경우에는 그동안 받은 혜택이 취소되어 납부를 하게되고 가산세등의 위험부담도
존재하게 됩니다.
그러므로 주택임대사업자를 등록시에는 앞으로의 계획에 따라 여러가지 경우를
비교하며 신중히 결정하시면 좋겠습니다
- 박 정 환 세 무 사 -
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